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上海市委经济研究委员会主任陆铭:房价乱象的根本是供需错配

作者:   信息来源:中国城市报   发布时间: 2017年06月28日
  
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  一线城市的房价高烧如何缓解?北京、上海又真的缺少建设用地吗?

  在6月13日举办的中国蓝筹地产年会上,上海交通大学特聘教授、中国发展研究中心主任陆铭指出,要解决中国城市的房价乱象并不难,背后原因是土地供求的错配。

  “人和地的配置脱节,人的城市化进程远慢于土地的城市化进程,结果就是有需求的地方没有供给,有供给的地方没有需求。”陆铭指出,要解决这个问题,就需要放松(特)大城市的土地供应管制。

  大量工业园和新城落在了中西部

  过去10多年,中国人口向东部大城市流动,土地的配置向中西部倾斜,通过建设用地指标的手段,把地的配置方向和人的流动方向来了反向操作。

  陆铭指出,2003年是全国土地供应的拐点。在这之前,中西部所占的土地份额是下降的,而东部的土地供应份额在上升——当时人口正在向东部流动,这是正确的。

  而在2003年后,土地供应大量导入到了中西部,导致了中西部地区的土地供应份额持续上升——人口在流出,土地供应却在流入。

  这些土地供应指标,在中西部被建成了大量的工业园和新城。“中国的工业园建到什么程度呢?大概是每个县级单位都有一个工业园,全球的工业发展是集聚发展的,只有中国是离散发展的。”陆铭说。

  政府建新城工业园的钱是政府借来的,借的钱投资下去了,楼房、基础设施、工业园都造好了,却没有招商引资足够的企业进驻,房子没有卖掉,结果债务就成了中国今天宏观经济非常重要的问题。

  2014年,新城的建设全国遍地开花,根据陆铭收集的数据,新城建设最多的在辽宁。而这些新城往往“摊大饼”,不仅面积大,且离所在的主城区特别远。

  “根据我的样本,每个新城距离所在的老城平均是25公里,大家不要小看25公里,天安门广场往南50公里就到河北了,中国绝大多数城市连半径都没有10公里。”陆铭分析。

  一线城市:放开建设用地总量管制

  大量房子建在人口流出地,在陆铭看来,这是今天房地产市场面临的基本问题。

  在2003年,中国土地供应收紧的地方就是曾经土地供应多的、沿海的、人口密度高的、人均GDP高的地方,是人口流入地。

  此后,这些土地供应收紧的地方,房价也随着一路飙升,而房价与工资比的分化,也随之逐年递增。

  因此陆铭建议,要缓解一线城市房价上涨趋势,必须增加土地供应。首先是放开建设用地总量管制,吸纳人口数量和住房库存挂钩,不要再严格限制一线城市的用地。

  “很多人说一线城市没有地了,这是真的吗?东京圈的辐射半径可以达到50公里,上海的半径大概在20-30公里左右,如果上海未来对标东京成为都市圈的话,上海的土地供应余地还早着呢。”

  其次,在建设用地的内部,陆铭指出,哪怕是总量不变可以动结构,包括工业和商业的比例、商业和住宅的比例。

  第三,可以考虑提高住宅的容积率。未来在建筑形态上,陆铭建议市中心的一些建筑可以对标纽约的曼哈顿。否则会溢出到商业成本,影响竞争力,最后导致对标纽约的道路只会更慢。

  (陆铭系民建上海交通大学委员会会员、民建市委经济研究委员会主任、上海交通大学特聘教授、上海交通大学中国发展研究中心主任。)

责任编辑:范可新
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