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    关于促进长租公寓行业健康发展的几点建议

    作者:田富钛   信息来源:民建中央网站   发布时间: 2018年10月09日
      
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      近期,自如、寓见等长租公寓企业急抢房源推高租金、长租公寓装修污染导致租客染病、长租公寓租房变房贷等事件,让长租公寓一时处于风口浪尖。在资本的催化下,近两年才在中国兴起的长租公寓行业,突然快速走到了发展的十字路口,承受着监管和舆论的双重重压。

      一、何为“长租公寓”

      长租公寓,又名“白领公寓”、“单身合租公寓”,是房地产三级市场一个新兴的行业,指专业的机构将业主房屋租赁过来,进行装修改造,配齐家具家电,以单间形式出租给房屋周边的白领上班人士。目前,长租公寓市场主要包括以下几种模式:

      一是开发运营模式,公寓所有者(主要是房企)成立专门的运营团队,负责存量房或新建租赁住房的运营,为租客提供租赁和增值服务,获取“资产增值和租金”。

      二是资产托管模式,房企将公寓托管给运营服务商进行出租和租后管理,承担房屋维护费和装修费用,享受资产增值和租金收入;运营商负责公寓运营,支出一定管理成本,为租客提供租赁和增值服务,赚取托管费和租客增值服务费。

      三是运营服务服务,租赁机构从房屋所有者处承包公寓,对房屋进行标准化装修,并且负责出租期间的运营和维护;向房屋所有者缴纳固定租金,赚取租金差价和服务费;而房屋所有者享受资产增值和固定租金收益。

      四是待建运营模式,房企受土地所有者或使用者的委托,提供土地规划、建造和运营服务,向所有者缴纳固定租金,收取租客租金和服务费,赚取租金差价和服务费;土地所有者需要支付房企建筑费用,享受资产增值和固定租金收益。

      二、目前长租公寓行业存在的主要问题

      在“租购并举”的顶层设计和“房子是用来住的”的发展定位下,发展租赁住房已经不可逆转的市场趋势,吸引了众多企业入局,同时也使房屋租赁行业成为资本新宠。房地产市场格局的转变以及资本的大量入场,让长租公寓市场呈现爆发式增长,也让长租公寓行业本来可能在三五年内才会出现的问题短时间内集中爆发。 目前,长租公寓行业存在的主要问题包括:

      1、装修后无空置期或空置期短,污染问题反映突出。由于一、二线城市存在数量庞大的租房群体,长租公寓需求呈爆发式增长态势。然而,为提高房屋周转率、缩短空置时间、节省成本,不少租赁企业从收房、装修到租客入住的周期甚至不足1个月,且使用的装修材料问题重重,没有经过验收合格就出租,导致出租房污染问题严重,影响居住者健康。在北京、上海等地,不少租客反映所住公寓检测不达标,部分长租公寓运营商甚至勾结检测人员对设备进行了“非常规操作”,以干扰检测结果。

      2、租金变贷款,“租房贷”坑租客事件频发。部分长租公寓中介服务机构误导消费者,通过与其合作的第三方金融机构进行贷款,以消费者的信用风险换取其资金保障。有些机构甚至强制租客必须采用租房贷款的形式支付房租。租赁企业在为租客办理贷款过程中不履行告知义务的现象也十分普遍,甚至以“第三方监管以保障双方资金安全”、“如果不选择月付就提价”等理由诱导租客贷款。不少租赁机构置租客利益不顾、过度使用金融杠杆圈钱扩张乱象频现。当出现租赁机构因资金链断裂、无法向房东缴付房租时,一些尚处于租房合同期内的消费者不仅遭遇房东强制清退,还因租赁合同绑定贷款而面临个人信用风险。2018年8月,杭州鼎家长租公寓就因资金链断裂而爆雷,数千租户、房主和消费金融机构陷入纠纷。

      3、强势企业囤积房源,垄断租金定价权。房源就是资源。在资本补贴助力下,各租赁企业抢房源大战层出不穷,让房租预期节节攀升,租客们的利益被不断攫取。甚至有头部租赁企业负责人直言,“第一年我们按照常规利润抢夺市场房源,抢夺定价权;第二年开始,扩大利润差,收获房租增长红利,公寓通过专业数据分析选址,争夺潜力小区,让优质资产从源头可控。” 各租赁企业争相垄断房源造成了租赁市场上的供需结构失衡,使得供求关系进一步恶化。虽然有人说租房子是市场经济,要允许市场竞争,但是住宅毕竟关系国计民生,被资本力量垄断资源显然不适合。

      4、巧立名目“薅羊毛”,隐形收费层出不穷。有些长租公寓企业事先未告知,租赁后巧立名目收取各种费用,导致租赁纠纷不断出现。不少租客反映,除房租以外,长租公寓存在的隐形费用一般包括二手租房公司按照比例收取的服务费、租房平台额外规定的高于市场价格的水电费、额外规定的公摊费用以及家具维修费等。据了解,2018年1-9月,上海市消保委共计受理相关投诉近1400件,同比增长近3倍,其中与收费、押金相关的投诉730余件,占上海地区长租公寓投诉总量的52.1%。例如,300余名消费者先后反映公寓管理者未按“15个工作日”的约定期限退还押金,租赁公司还采取消极方式回应消费者的催促诉求,拖延时间平均长达3个月。

      三、促进长租公寓行业健康发展的几点建议

      培育和发展住宅租赁市场是住房供给侧改革的重要举措,是构建“租购并举住房制度”的重要内容。发展长租公寓,有助于提升闲置住房利用效率和租赁市场服务水平,对促进人才流动、加速推进人口城市化也有积极意义。

      完善法律法规和行业标准。建议加快住房租赁条例或有关租赁专门立法的出台,让公寓租赁行业发展有法可依,规范从业机构和人员行为,严厉打击未向租赁人明示的“租金贷”等违法违规、欺骗经营等行为。加快完善租赁硬件设施安全性、宜居性国家标准制定,要求租赁机构严格执行,对违规机构依章处理,及时清除影响行业健康发展的不良因素。

      2、建立公共数据信息平台助力行业监管。建议可由各地主管单位或行业协会主导、主要租赁机构参与,尽快建立公寓租赁行业公共数据信息平台,并接受政府主管部门实时监管。政府主管部门应加强业务监管,对不主动申报房源和租赁信息的,予以信用警示或计入黑名单,对少数租赁机构集中大量房源但较长时期不对外出租的及时约谈,提前对囤积房源、虚假房源等行为进行预防并严格处理,稳定市场供求关系和消费者预期。

      3、建立行业信用评价体系实现优胜劣汰。建议尽快建立公寓租赁行业信用评价体系,对企业的信息披露、诚信经营等纳入信用评价考核指标。对合法合规经营、履行环保、宜居标准的租赁企业,予以实质性政策支持,如财政与税收奖励、优先支持参与政府公租房项目运营等,合理降低住房租赁机构运营成本,完善房屋租赁税收政策,将长租公寓企业的改造成本、装修成本、代收代缴的水电费以及利息支出扣除或将投资采取一定期限扣除折旧,使租赁企业取得合理收益预期,实现行业良性循环。

      多渠道增加租赁公寓供给。建议一是进一步调整城市供地结构,加快盘活存量用地,将土地供应更侧重于租赁住房;二是出台个人租赁收入所得税减免等积极政策,鼓励数量庞大的居民闲置住房通过专业租赁机构对外租赁。

      (作者系上海临港再制造产业发展有限公司常务副总经理)

    责任编辑:张晶
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